Christian Molina: Fideicomisos: Una figura que transforma la manera de invertir y financiar proyectos en República Dominicana

Las cifras ayudan a dimensionar su alcance. Al cierre de marzo de 2026, cerca de RD$700,000 millones se encontraban administrados mediante fideicomisos en el país, un monto equivalente a casi el 20 % de los activos manejados por el sistema financiero nacional. 

 Dentro de este universo, el sector inmobiliario ocupa un lugar preponderante: alrededor de
300,000 viviendas se encuentran
en proceso de construcción mediante esta figura, convirtiéndola en una herramienta relevante frente al déficit habitacional del país.

 Pero el fideicomiso no se limita a financiar viviendas. Su alcance también puede observarse en proyectos de infraestructura como
RD Vial, cuyo patrimonio está destinado exclusivamente a la expansión y mantenimiento de la
red vial principal del país. 

“Ese fidecomiso sirve para la expansión y mantenimiento de la red vial principal de República Dominicana. Eso significa que si tú tienes ahí mil millones de pesos, eso no se puede usar para comprar autobuses para una ruta X, tampoco se puede usar para remodelar un ministerio. Eso solamente se puede utilizar para ampliar y mejorar la red vial de República Dominicana”, afirma Christian Molina, presidente Ejecutivo de la Asociación de Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM), al ser entrevistado en CONTACTO Podcast.

 Además, grandes empresas encuentran en esta herramienta una vía para monetizar activos o flujos de ingresos, los inversionistas también pueden acceder a oportunidades vinculadas a estos fideicomisos a través del mercado de valores. Las emisiones de renta fija y renta variable ofrecen alternativas con características, riesgos y posibilidades de rentabilidad diversas.

La figura del fideicomiso

Christian, ¿qué es un fidecomiso?

“Un fidecomiso es un contrato en el cual una persona que se llama fideicomitente transfiere ciertos
activos o derechos a otra que se
llama fiduciario, con el objetivo de
que esa persona administre ese patrimonio en provecho de un tercero que se llama beneficiario. 

En todos los fideicomisos siempre tienes ese triángulo: fideicomitente, fiduciario y beneficiario”.

¿Cuándo se aprobó la ley de fideicomiso?

“La ley de fideicomiso es del año 2011, apenas tenemos 15 años en República Dominicana. Sin embargo, cuando ves los números, al cierre de marzo de este año 2026, había casi 700,000 millones de pesos administrados en Fideicomisos en República Dominicana. 

Para que tengan una idea, eso es casi el 20% de los activos que maneja el sistema financiero en República Dominicana. Eso es más que lo que administran todas las asociaciones de ahorro y préstamo juntas.

Entonces, es una cantidad importante de activos y dentro de eso tenemos, que el principal rubro es el inmobiliario. Ahora tenemos 300,000 viviendas en proceso de construcción a través de fidecomisos. No había manera de pelear el déficit habitacional de República Dominicana si no era
con estas figuras. 

Esta ley es especial, además, porque cuando transfieres el activo al fiduciario, se crea por ley lo que se llama un patrimonio separado.
Y lo que tú pones en fideicomiso
está separado de los bienes y obligaciones del fideicomitente,
que es quien crea el fideicomiso, del fiduciario, que es quien lo administra y del beneficiario, que es en provecho de quién se administra. 

Por eso es que tanta gente ha confiado en esta figura. Por eso es una herramienta tan valiosa y tan utilizada en el mercado de valores dominicano”. 

Si yo quiero comenzar a invertir en un fideicomiso, ¿qué es lo primero que tengo que hacer? 

“Si es un fidecomiso de oferta pública, es una inversión exactamente igual a cualquier otra. Al final, es un título valor que tienes que comprar por medio de un puesto de bolsa, si vas a comprar directamente el título que emite el fideicomiso o puedes participar a través de un fondo de inversión que está diversificado y en su portafolio ya puede tener activos del fideicomiso”.

¿Qué tipo de emisiones puede hacer un fideicomiso de oferta pública?

“El fidecomiso de oferta pública puede realizar emisiones de dos tipos: la primera es renta fija, eso es deuda. Imagínatelo como el equivalente a un certificado financiero que un banco. Lo único es que, a diferencia de un certificado de un banco, tienes que esperar a que pase el plazo y no puedes salir de él. Sin embargo, cuando se trata de un título de renta fija que adquiriste en el mercado de valores, ese título es transmisible. No tienes que quedarte los 10 años que dura el título. Tú puedes venderlo hoy y tener una ganancia de capital o puedes tener una pérdida de capital, si las condiciones del mercado son adversas al momento de la venta.

El otro tipo de emisión que puede realizar un fideicomiso es de renta variable, que es el equivalente a una acción. Es como si pasaras a ser dueño parcialmente de ese fideicomiso. Tenemos precedentes cercanos y también viejos: RD vial, que es la de los peajes, fue la primera emisión de renta fija en el país”.

Ese fidecomiso de RD Vial podría ser el más amplio que tiene el gobierno en la actualidad, no solamente con los peajes, porque también se ha ido expandiendo a las mismas carreteras. 

“Ese fideicomiso es trascendental, es un ejemplo de una buena política de estado. Antes de ese fideicomiso, el recaudo diario de peaje era 1,800,000 pesos, por decir un número que creo que no está descabellado. Al día siguiente eran 4 millones. Esto porque cuando el Estado toma los flujos que vienen de los peajes, o sea, el derecho de ir al peaje y tener el camión y recaudar el dinero y custodiarlo a un fideicomiso, a una fiduciaria, en los niveles de control y de gerencia hacen que no haya pérdidas en ese proceso.

Entonces, la optimización solamente de mejorar recaudo
ya valió la pena.

Ese fidecomiso sirve para la expansión y mantenimiento de la red vial principal de República Dominicana. Eso significa que si tú tienes ahí 1000 millones de pesos, eso no se puede usar para comprar autobuses para una ruta X, tampoco se puede usar para remodelar un ministerio. Eso solamente se puede utilizar para ampliar y mejorar la red vial de República Dominicana. 

A ese fideicomiso se le debe circunvalación Santo Domingo, la circunvalación Azua-Baní, se le debe los elevados y paso a de nivel de la autopista las Américas, se le debe también autopista del Coral, todo eso sin que haya tenido el Estado que hacer una apropiación presupuestaria de su de su presupuesto general”.

La experiencia de Grupo Ramos y Acrópolis

Christian, recientemente, Acrópolis entró el edificio en un fideicomiso y Grupo Ramos ingresó con las Multiplazas. ¿Cuál es la diferencia de estos dos fideicomisos?

“Estos son dos estrellas de fideicomiso, porque ambos fidecomisos son activos con lo
que nos sentimos de alguna manera
u otra vinculados. 

El negocio de la Sirena no es tener inmuebles, el negocio es vender productos masivos, tener supermercado, tener tienda por departamento. Entonces, donde está una Sirena se crea un ambiente, entonces, teníamos unas plazas ahí con una ocupación extraordinaria, con una cantidad de inquilino de alto nivel, de alta confiabilidad, como por ejemplo bancos, otras franquicias, cines, etcétera y entonces el Grupo Ramos dice: ‘Yo tengo aquí una inversión importante hecha en block y en varilla, pero ese no es mi negocio. Yo quiero colocar este activo en el mercado de valores y ser un inquilino de ese activo. Ese sí es mi negocio’.

Entonces, ellos logran monetizar ese activo y tener plata para sus planes de expansión, que es estar a menos de 15 minutos de cada dominicano. 

Eso no le va a dar, pero es un empujón. Entonces, en el caso específico del fidecomiso Multiplazas son las plazas de Higüey y la Romana que se colocaron en un fideicomiso y ese fideicomiso hizo una emisión de renta variable, los que compraron en ese fideicomiso son dueños de un porcentaje del activo inmobiliario. 

Es un título de renta variable con una expectativa de estabilidad muy razonable. Son plazas alquiladas que generan un ingreso prácticamente fijo y creciente todos los años, por un tema de ajuste de precio de alquiler. Entonces, es una muy buena forma de empezar a invertir en fideicomiso de oferta pública”. 

¿Grupo Ramos podría ampliar este fideicomiso con otras Multiplazas? 

“Muchas formas de ampliar. Creo que este es un primer paso para esa empresa y ojalá sea un empujón para las demás también, porque el mercado necesita ese tipo de título. Grupo Ramos puede ampliar por muchos sitios, puede ampliar con otros activos inmobiliarios que existen, pero puede ampliar con otro tipo de flujo también, puede tomar flujo futuro de tarjeta de crédito y titularizarlo a través de un fideicomiso. Ellos pueden tomar el flujo de la sucursal X, que está Azul, CardNET o el procesador de pago que sea, y con una instrucción simple, el desvío de esos fondos a un fidecomiso, y eso lo puede hacer cualquier empresa que tenga un flujo de efectivo contractual, predecible, estable, auditable, puede monetizar ese flujo de efectivo a través de una titularización, a través de un fideicomiso o vendiendo ese flujo a una titularizadora”.

Luego, tenemos el fideicomiso de Acrópolis, que es el más resiente. 

“El fidecomiso de Acrópolis es renta fija, es deuda. Hay que tener claro que lo que compraste no fue un porcentaje de Acrópolis, tú le prestaste dinero a Acrópolis. Entonces, Acrópolis tiene que pagarte un cupón. O sea, una tasa de interés y en x periodo de tiempo, conforme dice el prospecto de emisión, tiene que devolverte el capital. Entonces, es una inversión pura y dura de renta fija, no vas a tener ahí un elemento variable en cuanto a la plusvalía del activo, la plusvalía le pertenece a Acrópolis. Si ese activo hoy vale 100 millones de dólares, por decir cualquier número, quizás en 20 años valga 200 millones de dólares, pero tú como inversionista no participas en esa plusvalía porque el activo no es tuyo. Tú le prestaste dinero y estás teniendo una rentabilidad adecuada con la que tuviste de acuerdo a una tasa de interés. En el caso de la Multiplazas, es lo contrario, tú tienes una plusvalía, tienes un ingreso periódico trimestral, que son los beneficios que generan los alquileres y eso se parece un poco a un cupón, aunque no es deuda. Pero si en 10 años esa plaza vale más de lo que vale hoy, se vende, que hay que venderla, así termina el fidecomiso de renta variable, porque es por un periodo de tiempo determinado”.

En ese caso, ¿cuánto tiempo es? 

“En este caso son 15 años. Entonces, tienes al término de ese periodo de tiempo una plusvalía acumulada, que si aprovechas es una gran diferencia y son dos inversiones muy buenas que dependen del perfil del inversionista.

En el caso de una inversión como Grupo Ramos, el valor del título tiene una la rentabilidad, está dividida entre lo que tú vas a recibir durante la vigencia de la emisión y lo que tú recibes al final. Entonces, tú no vas a recibir posiblemente un cupón tan alto como lo que te va a pagar una emisión de deuda. ¿Por qué? Porque estás participando del activo también. Pero en el caso de deuda, como uno participa en el activo, toda tu rentabilidad que es fija, está en ese ingreso periódico”.

¿Cuántos fideicomisos existen hoy en República Dominicana?

“Hay solamente 11 o 12 fidecomisos de oferta pública en este momento, con emisiones activas, toda la información está en la página de la Superintendencia del Mercado de Valores, pero también hay una herramienta importante que los actores del mercado se han unido bajo una marca, que se llama unmercado.do, para informar al público y esa plataforma tiene información valiosísima, no solamente de cuáles son los emisores que participan del mercado, cuáles son las inversiones que están ahí, incluyendo los fideicomisos, sino hasta cómo tú calculas la rentabilidad. Hay una calculadora de rentabilidad en la plataforma que puede ser sumamente útil”.