¿Qué debes saber antes de comprar tu primera vivienda?

Comprar una vivienda debe ser una de las grandes satisfacciones de muchos profesionales y familias. Algunos dicen que los tiempos pasados eran mejores, pero de nada vale enfocarse en cómo era el mundo antes de la pandemia, sino en cómo salimos adelante con lo que tenemos ahora. 

Según datos del Censo de Población y Vivienda, realizado en 2021 por la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), en República Dominicana existen 3,351,155 hogares y, el déficit habitacional, hasta octubre de 2023, según datos del Ministerio de Economía Planificación y Desarrollo (MEPYD) y la ONE, es de aproximadamente 1,464,995 viviendas. Esto quiere decir que, poco más de la mitad de la población dominicana, no tiene una casa propia.

“Esta cifra refleja la gran necesidad de soluciones habitacionales en el país, especialmente, para las clases media y baja, donde el acceso a una vivienda digna sigue siendo un reto significativo”, afirma la ingeniera Annerys Meléndez, presidenta de ACOPROVI, entrevistada por revista CONTACTO. 

En el caso de la clase media, no recibe incentivos estatales para la compra de una vivienda, ya que estos van dirigidos a programas de viviendas de bajo costo, ¿qué pueden hacer a la hora de comprar su primera casa? 

Primero, poniéndonos en el contexto actual en que nos encontramos en el país, los precios de las viviendas se han duplicado después de la pandemia.

El ingeniero Daniel Camarena, gerente de la constructora M2C, explica que “la fluctuación de precios ha variado muchísimo. Por ejemplo, en enero de 2025 volvió a subir el cemento, que es uno de los factores más importantes para el costo de una vivienda. Hace dos años tuvimos un aumento de la mano de obra, y durante la pandemia, tuvimos aumento de todos los materiales de construcción. Además de esto, se debe contemplar la crisis en Ucrania, que aumentó los fletes del transporte marítimo, y los materiales de terminación aumentaron mucho”. 

La presidenta de ACOPROVI coincide con Camarena, quien señala que “el aumento en los costos de construcción ha sido determinante este último tiempo: los precios de materiales esenciales, como cemento, acero y madera, han subido considerablemente en los últimos años, lo que encarece el valor final de las viviendas”. 

Pero qué mejor, para graficar todo esto, que conocer un ejemplo concreto en una conocida zona de la ciudad de Santo Domingo. Para tener una idea más clara, comprar hoy un apartamento, de dos habitaciones, en un sector como el Evaristo de Morales, el precio por metro cuadrado se multiplicó por dos. 

“Antes de la pandemia, un apartamento en el Evaristo Morales oscilaba en US$1,000 a US$1,200 dólares el metro cuadrado. Hoy, anda por los US$2,000 a US$2,400, y se puede encontrar hasta en US$2,500 y US$2,600 dólares”, indica el ingeniero Daniel Camarena.

Otros factores para el aumento de precios

Además del incremento de los materiales de construcción, que ha tenido como consecuencia un aumento en el precio de los inmuebles, ¿cuáles son otros factores que han encarecido el valor de las viviendas en sectores de clase media?

“Desde la perspectiva de ACOPROVI, hay varios factores que explican la dificultad para las familias de clase media en la República Dominicana para adquirir su vivienda propia, por ejemplo:

≤ Dificultades en el financiamiento: aunque los bancos ofrecen créditos hipotecarios, los requisitos suelen ser estrictos. Muchas familias y personas, con trabajos informales, tienen dificultades para cumplir con las condiciones de ingresos, historial crediticio, y montos de inicial requeridos.

≤ Altas tasas de interés: las tasas hipotecarias en el país son altas, y siguen siendo un desafío para quienes no cuentan con ingresos elevados”, afirma la ingeniera Annerys Meléndez. 

De su lado, el economista Henry Hebrard asegura que hay cuatro ingredientes que hacen tan difícil el acceso a la primera vivienda:

1. “Ingresos relativamente bajos. De acuerdo a la SIPEN, el salario promedio a diciembre de 2024 estaba en apenas RD$36,905; muy insuficiente para generar ahorros que permitan tener un pago inicial atractivo y suficiente;

2. Tasas de interés todavía muy altas, y en cualquier caso, muy por encima de la inflación. De acuerdo a los datos reportados por el Banco Central, la tasa hipotecaria promedio en enero fue de 11.14%; esto eleva considerablemente la cuota mensual, que según norma prudencial, no debe superar el 30% de los ingresos del hogar;

3. Altos costos de las construcciones que encarecen considerablemente la inversión inicial;

4. Los centros de las ciudades donde los precios de los solares se han disparado, hacen que las parejas jóvenes tengan que alejarse mucho del Distrito Nacional y buscar en la provincia Santo Domingo o San Cristóbal alternativas más económicas”.

Ante esta realidad, el economista entiende necesario crear incentivos propios para la clase media, concentrándose en poder bajar la tasa de interés.

“Se pudiesen pensar en las combinaciones de dos alternativas: 

a) Permitir que el hogar, en la adquisición de su primera vivienda, pueda retirar hasta un 30% de su cuenta de AFP (con programación de reembolsos en plazo no mayor a 10 años con tasa de interés bonificada);

b) Imaginar un crédito fiscal que permita deducir el pago de los intereses (sólo los intereses, no el capital) de los ingresos gravados por el Impuesto sobre la Renta, dentro de un límite que pudiera ser hasta un 30 a 50% de los ingresos.

Los incentivos fiscales hacia el sector de la construcción son muy utilizados en Europa, especialmente en el acceso a la primera vivienda”.

Factores a tomar en cuenta antes de comprar

Hoy, para una familia, hacer una inversión de esta envergadura, se deben analizar varios aspectos, y no se debe realizar “a ojos cerrados”. 

De acuerdo al gerente de la constructora M2C, se deben contemplar los siguientes puntos: 

≤ Ver la trayectoria de la empresa constructora, y revisar los registros de que entrega los apartamentos de forma satisfactoria.

≤ A la hora de comprar, exigir que te muestren el título madre, que indica que la propiedad donde se va a levantar ese inmueble, esté a nombre de esa constructora.

≤ Exigir permisos de construcción que, si no los tienen, por lo menos los están tramitando.

De su lado, Ignacio García, director de Escala Solar, sugiere tener claro si la vivienda que vas a adquirir “es nueva o con algunos años de antigüedad”. Además, dice que hay que contar con un presupuesto real para hacer el negocio, “ya que además del 20 % del inicial, vas a tener que pagar el Impuesto de Transferencia, que corresponde al 3 % del valor de la vivienda, además de honorarios legales”. 

“Es muy recomendable hacer la compra a través de un banco, y con un abogado que te oriente. El hecho de tener un abogado es una garantía, porque ellos pueden depurar si ese inmueble tiene problemas, si tiene hipotecas adicionales inscritas, en caso de ser una vivienda de segunda mano. El abogado es fundamental, y el banco también, porque el banco, como te va a prestar el dinero, quiere prestártelo sobre una garantía, que es el inmueble, y quieren que el inmueble no tenga problemas, en caso que ellos tengan que ejecutarlo”, señala García. 

¿Qué comprar?

Además del tema económico, es importante que tengas claro qué quieres comprar. A veces, resulta abrumador mirar y mirar apartamentos. Pero algo que debes definir es si quieres un apartamento nuevo o de segunda mano. 

Para el ingeniero Daniel Camarena, las ventajas de comprar una vivienda nueva son múltiples:  

“Primero, la seguridad de que lo que estás obteniendo tiene la calidad necesaria, y los aspectos técnicos y estéticos que aseguren tu inversión en el tiempo, porque es muy triste que después de que has hecho una inversión tan grande como tu primera vivienda, que es un proyecto casi siempre de familia, que después, en menos de diez años, pierda valor, algo que debería de ser todo lo contrario… Y para que tu vivienda suba su valor, y tenga una buena plusvalía, tiene que tener una combinación de un buen diseño arquitectónico, una buena ejecución, una buena fachada y una buena ubicación, en resumen, que todo eso esté bien unido en ese proyecto. Si el diseño de tu fachada es viejo, y pasan diez años, ese edificio va a perder valor… Si el diseño interior no fue bien ejecutado, y no está bien hecho, ese inmueble va a perder valor”, agrega el gerente de la constructora M2C. 

De su lado, Ignacio García, un amante de las bienes raíces, aboga por las viviendas de segunda mano. 

“A mí me gustan más las viviendas antiguas, porque ahora, lo que se está construyendo, son apartamentos más pequeños. Desde mi punto de vista, la ventaja de comprar una vivienda de segunda mano, es que puedes ver lo que vas a comprar, y puedes tener una idea clara de lo que vas a tener. Aunque la ventaja de una vivienda nueva es que suelen tener espacios más atractivos, como zonas comunes, gimnasio, piscina, zonas de barbacoa que, por ejemplo, la vivienda más antigua, la tradicional, hoy quizás no las tiene”. 

Tal y como señala el director de Escala Solar, en cuanto al tamaño de los apartamentos, Camarena afirma que la tendencia en el mundo “va orientada hoy a las viviendas más pequeñas. De hecho, hoy en Santo Domingo, tienen una gran acogida los apartamentos sin habitación de servicio”. 

“Las costumbres van cambiando. Hay muchas familias que no tienen un personal que vive con ellos, así que ya no necesitan la habitación de servicio. Hay proyectos que vienen sin habitación de servicio, y hay un público que los está comprando. Son parejas jóvenes, o parejas retiradas, que quieren vivir solos. Es decir, que el estilo de vida del dominicano va cambiando. Hay gente que la cocina ni la usa, pues comen en el trabajo, solo se toman un café en la mañana, por lo que casi no necesitan una cocina”, agrega el gerente de la constructora M2C. 

Otro tema importante, antes de elegir dónde vivir, es el entorno, qué tipo de negocios hay en los alrededores e, incluso, “si la zona se inunda cuando llueve”, advierte el director de Escala Solar. 

“El tema de la lluvia es muy importante, así como ver que los parqueos no se vayan a inundar si llueve. También, si es un apartamento viejo, ver que no haya filtraciones. De la misma forma, investigar sobre posibles deudas que tenga el edificio (administración), ya que el aspecto de la comunidad dice mucho de las personas que viven en ella, porque son el reflejo de la convivencia en ese edificio”, afirma Ignacio García.  

En cuanto a las lluvias, el ingeniero Camarena indica que “hay una deuda inmensa que tiene el Estado, es decir, el Gobierno Central y el Ayuntamiento, para darle una solución a esa problemática, que es de infraestructura, que no lo puede resolver un promotor de inmuebles. Son problemáticas que las tiene que resolver el gobierno.

“Fíjate que, con las inundaciones, se anunció hace dos años que se iba a resolver ese tema, y no se ha hecho nada… Sin embargo, aquí se necesita el alcantarillado pluvial y sanitario para poder manejar todas esas aguas, poder tratarlas, y que lleguen a los ríos y mares de forma adecuada, y eso no se hace”. 

En torno a los parqueos, Ignacio García sugiere “revisar que te están entregando los que están determinados en los planos catastrales, ya que, si por ejemplo, si están identificados en el título en el nivel menos uno, y si luego te muestran los del ‘nivel uno’, quiere decir que allí hicieron un cambio de parqueos, que luego resolver eso va a costar mucho, y a la hora de tú vender, puede ser un aspecto que te frene
la venta”. 

Por último, García sugiere apoyarse en los profesionales inmobiliarios. “Cuando quieras comprar, acércate al sector de bienes raíces, porque te pueden orientar mucho y hacerte más fácil el trabajo de conseguir tu vivienda soñada”.